Elf Mal „Ja“ und eine Gegenstimme, seitens des Bündis90/Die Grünen, bekam auf der gestrigen Sitzung des Warener Hauptausschusses die Beschlussvorlage 2020/0154. Damit hat der Hauptausschuss stellvertretend für die Stadtvertretung beschlossen, „den Standort für den Bau einer Schwimmhalle im Kurgebiet auf dem Nesselberg festzulegen.“ Damit könnte eine Schwimmhalle auf dem Kurgebiet von Waren (Müritz) gebaut werden. Doch mit ihrem Votum bremsten die Politiker auch gleich euphorische Freude aus. „Das bedeutet nicht, dass wir eine Schwimmhalle bauen…“

Auf der Basis bisheriger Konzepte und Planungen verfolgt die Stadt Waren (Müritz) seit über 25 Jahren die Umsetzung der Kurgebietsentwicklung auf dem Standort Nesselberg. In diesem Zusammenhang wurden eine Rehaklinik, das Kurzentrum zur Abgabe und Anwendung des Heilmittels (Sole) und der Kurpark bereits umgesetzt.

Die Errichtung eines Thermalbades und die Beherbergung in Form eines Vollhotels mit ca. 100 Betten (siehe Kurortentwicklungskonzept) sind noch fehlende Kernbestandteile, die das Planungsziel eines Kurgebiets als Freizeitsport-, Wellness- und Gesundheitsoase am Müritz-Nationalpark erfüllen.

Die alternativen Standorte in der Anlage erfüllen alle nicht die bisherigen Planungsziele der Stadt zur Sicherung der Heilbadfunktion des Kurgebiets auf der Basis eines Sondergebiets für den Fremdenverkehr in dieser Spezifik auszubauen.

Nachdem die Stadtverwaltung den Kurpark auf dem Nesselberg favorisiert hat, wurden mit der Fläche zwischen der Bahntrasse und der Straße „Zum Pfennigsberg“, einer Fläche zwischen den Straßen „Zum Mevenbruch“ und „Am Rotengrund“ sowie einer Fläche im Gewerbegebiet am Rothengrund präsentiert. „Diese drei Flächen sind keine Alternativen, sondern schon zum Scheitern verurteilt“, wetterte seiner Zeit Toralf Schnur und brachte eine Fläche oberhalb des Volksbades und den Parkplatz am Festplatz ins Spiel. Auch diese beiden Möglichkeiten wurden durch die Ausschüsse verworfen. Somit war der Nesselberg einziger Standort für eine mögliche Schwimmhalle in Waren (Müritz).

„Ich möchte unterstreichen, dass es hier lediglich um die Wahl eines Standortes geht, das bedeutet nicht, dass wir eine Schwimmhalle bauen“, warf Petra Klebba von der SPD ein. „Die Betreibung würde 1,2 Millionen Euro Kosten, darum beteiligen sich das Bündis90/Die Grünen auch nicht an einer Abstimmung über einen Standort“, so Jutta Gerkan. „Das ist nur ein Luftschloss“, schob die Fraktionsvorsitzende noch schnell hinterher.  

„Es geht doch nur um eine Standortwahl. Wer die Schwimmhalle baut und betreibt steht auf einem anderen Blatt. Es geht hier um eine Grundsatzentscheidung“, erklärte Bauamtsleiter Ingo Dann. Das unterstrich auch René Drühl von der CDU, der gemeinsam mit seiner Fraktion, mit der FDP/MUG, der SPD, den Linken und dem Ausschussvorsitzenden Norbert Möller für den Standort Nesselberg stimmten. Die Grünen stimmten wie angekündigt gegen den Standort.

Damit ist das Thema Standortfindung für eine Schwimmhalle in Waren (Müritz) abgeschlossen. Ein möglicher Bau im Soleheilbad steht nach wie vor in den Sternen.

Die Stadt Waren (Müritz) beabsichtigt, ein Hallenschwimmbad auf einem noch festzulegenden, städtischen Grundstück zu bauen. Im Zuge einer ersten Grundlagenermittlung wurde im Jahr 2018 durch die PD eine vorläufige Wirtschaftlichkeitsuntersuchung für das Projekt erstellt. Dieser Untersuchung lag ein erarbeiteter Raumprogrammvorschlag zugrunde. Dieser sah eine Nutzungsfläche (NUF) von 1.565 m² bzw. eine Brutto-Grundfläche (BGF) von ca. 3.200 m² in der sogenannten Variante 1 mit 4 Bahnen und ca. 4.270 m² Brutto-Grundfläche in einer Variante 2 mit 6 Bahnen vor. Nach der Erstellung der vorläufigen Wirtschaftlichkeitsuntersuchung (siehe Bericht vom 26. Juni 2018), die die Eigenrealisierungsvariante mit gewerkeweiser Vergabe der Planungs- und Bauleistungen mit einer ÖPPlight- Forfaitierungsvariante als alternative Beschaffungsvariante für das Projektvorhaben vergleicht, hat die Stadt Waren (Müritz) den Bedarf in den letzten beiden Jahren weiterentwickelt und konkretisiert. Da die Stadt Waren (Müritz) das Bauvorhaben weiterhin gegebenenfalls unter Lebenszyklusaspekten planen, bauen, betreiben und finanzieren lassen möchte und die öffentlich private Partnerschaft weiterhin als Beschaffungsvariante in Betracht zieht, wurde die PD gebeten, die bestehende Wirtschaftlichkeitsuntersuchung auf Grundlage des geänderten Bedarfs im Speziellen und der aktuellen Marktsituation im Allgemeinen zu aktualisieren. Der geänderte Bedarf (im Vergleich zu den Bedarfsannahmen der Wirtschaftlichkeitsuntersuchung vom Juni 2018) sieht nun zusätzlich ein Thermalsolebecken, einen Saunabereich sowie ein ausgeweitetes Gastronomieangebot vor. Darüber hinaus wurde sich für die Variante 2 (Umsetzung des Vorhabens mit sechs Bahnen im Schwimmer-Becken) entschieden. Die überschlägig dafür zu bauende Brutto-Grundfläche beträgt rund 5.800 m². Der vorliegende aktuelle Bericht dokumentiert in Ergänzung zum Bericht aus Juni 2018 einerseits die geänderten Annahmen und Rahmenbedingungen und stellt andererseits das damit verbundene, neue Ergebnis – der vorläufigen Wirtschaftlichkeitsuntersuchung – des angestrebten Neubauprojektes dar.

Aufbau der Datengrundlage

Die geänderten Annahmen und Rahmenbedingungen für die Beschaffungsvarianten bzw. deren Berechnungen beruhen auf den folgenden Informationen, Dokumenten und Unterlagen:

• Abstimmungstermin zum geänderten Bedarf der Stadt Waren (Müritz) am 03.11.2020 per Videokonferenz
• Geändertes Raumprogramm, erstellt durch Pfaller Ingenieure (Stand: 08.02.2021) (Nachunternehmer der PD)
• Geänderte Kostenprognose zu Bau- und Nutzungskosten, erstellt durch Pfaller Ingenieure (Stand: 08.02.2021) auf Basis des geänderten Raumprogramms bzw. der geänderten Anforderungen an das Raumprogramm
• Planungs-, Bau-, Finanzierungs-, Betriebs- und Instandhaltungs- und Transaktionskostenannahmen auf Basis von Kennwerten (u. a. BKI 2020, Baukosteninformationszentrum) abgerechneter Projekte sowie Erfahrungswerten und Datenbanken der Berater

Flächenannahmen

Im Vergleich zum angesetzten Raumprogramm der Wirtschaftlichkeitsuntersuchung aus dem Jahr 2018 sind der nun zugrunde liegenden Aktualisierungsuntersuchung zusätzliche Bedarfsanforderungen in Form eines Thermalsolebades, eines Saunabereichs und eines vergrößerten Gastronomiebereichs hinzugefügt worden. Diese zusätzlichen Bedarfsanforderungen haben unmittelbar eine Auswirkung auf das Raumprogramm zur Folge. Die weiteren Flächen (Eingangsbereich, Umkleidebereich, Sanitärbereich und Ergänzungsbereich) stehen mit der Größe der Wasserfläche im Zusammenhang und sind daher ebenfalls anzupassen. Die Berechnung der Brutto-Grundfläche erfolgt analog zur Berechnung aus 2018 mittels prozentualen Abschätzungen in Bezug auf die ermittelte Raumprogrammnutzfläche gemäß BKI. Der Anteil der Nutzungsfläche an der Brutto-Grundfläche hat sich dabei leicht erhöht. Die aktualisierte Flächenaufstellung (gemäß aktuellem vorgeschlagenem Raumprogramm) ist nachfolgend in Tabelle 2 dargestellt und vergleicht diese mit den Annahmen der Untersuchung aus dem Jahr 2018.

Aus der geplanten Wasserfläche von 560 m² wurden jetzt 710 m², der Bereich des Sportbeckens umfasst 1.820 m² anstelle der 1.450 m² für vier Schwimmbahnen. Nie gesamte Nutzungsfläche steigt von 4.274 m² auf 5.789 m².

Baukostenannahmen

Die geänderten Baukosten der Eigenrealisierung sind einerseits auf das geänderte Raumprogramm (+ 36 % BGF Flächenzuwachs) und andererseits auf die allgemeine Baupreisentwicklung (+ 8 % zwischen 2018 und 2020) und auf den geänderten Regionalfaktor (+ 8 % zwischen 2018 und 2020) zurückzuführen. Darüber hinaus wurde in dieser Aktualisierung die Wärmeversorgung über das lokale Fernwärmenetz der Stadt Waren (Müritz) berücksichtigt. Hierdurch erhöhen sich die Kosten für die Herstellung eines Fernwärmeanschlusses (KG 200) in Abstimmung mit der Stadt Waren (Müritz) um 100.000 Euro. Gleichzeitig entfällt die Notwendigkeit, eine Wärmeversorgungsanlage (KG 420) zu errichten, was zu einer entsprechenden Kostenreduzierung führt. Die geänderten Kosten wurden auf Grundlage der aktuellen BKI aus 2020 durch den technischen Berater Pfaller Ingenieure prognostiziert. Die PD bittet um Beachtung, dass sich die einschlägige Norm (DIN 276) in der Zwischenzeit geändert hat und es daher zu einer Abwandlung von Begrifflichkeiten gekommen ist. Die Gesamtkosten sind von 12.784.000 Euro auf 19.899.000 Euro gestiegen.

Betriebskostenannahmen

Die zugrunde gelegten Grundannahmen zur Wasser- und Raumtemperatur, zu den Betriebszeiten und zur Frischwasserzufuhr wurden beibehalten. Die Wassertemperatur des neu hinzugekommenen Thermalsolebeckens fließt nicht in die Berechnung ein, da davon ausgegangen werden kann, dass kein Aufwärmen der Thermalsole notwendig ist.5 Die geänderten Kostenannahmen sind zum einen auf das geänderte Raumprogramm (Mehrflächen) und zum anderen auf allgemeine Preisentwicklungen zurückzuführen. Die Verbrauchskosten (Wasser, Strom) wurden auf Grundlage der auf der Webseite der Stadtwerke Waren abrufbaren Preise ermittelt. Der Preis für Wasser ist gültig seit 2019, für Strom seit 2021. Die Kosten für Fernwärme wurden auf Grundlage des durch die Stadt Waren (Müritz) übermittelten Grund-, Mess- und Arbeitspreises6 berechnet. Der überschlägig ermittelte Wärmebedarf des Neubaus beträgt ca. 810 MWh/a. Die neu angenommenen Betriebskosten belaufen sich auf jährlich 1.178.100 Euro pro Jahr. Für die vier-Bahnen-Schwimmhalle wurden 2018 insgesamt 836.000 Euro Betriebskosten angesetzt.

Erlöse

Der konservative Ansatz für die Generierung von Erlösen, der in der Wirtschaftlichkeitsuntersuchung von 2018 angesetzt wurde, wird grundsätzlich beibehalten. Es ist jedoch zu berücksichtigen, dass das vergrößerte Angebot an Attraktionen (Thermalsolebecken und Saunabereich) und im Gastronomiebereich a) zu höheren Besucherzahlen führen kann und b) möglicherweise einen höheren Eintrittspreis rechtfertigen könnte. Der vergrößerte Gastronomiebereich soll verpachtet werden. Hierfür wurde auf Grundlage von Vergleichsobjekten eine Pachtgebühr in Höhe von 2.000 Euro monatlich angesetzt. Darüber hinaus sind (wie auch auf der Ausgabenseite) die allgemeinen Preissteigerungen berücksichtigt worden. Im Ergebnis werden in Abstimmung mit der Stadt Waren (Müritz) Annahmen bezüglich der Erlöse getroffen. Demnach könnten aus Eintrittsgeldern und Verpachtung der Gastronomie jährlich 297.200 Euro eingenommen werden.

Haushaltsbelastung für die Stadt Waren (Müritz)

In den Jahren 2021/2022 jeweils 240.000 Euro. 2023 werden 693.882 Euro, im Folgejahr 1.437.152 Euro und für 2025 insgesamt 2.158.660 Euro angesetzt. Das Haushaltsjahr 2025 stellt die Haushaltsbelastung der Stadt Waren (Müritz) im ersten vollständigen Betriebsjahr dar. Der Kapitaldienst setzt sich im ersten vollständigen Betriebsjahr aus 718.961 Euro Tilgung und 267.538 Euro Zinsen zusammen. Auf Basis der aktualisierten vorläufigen Wirtschaftlichkeitsuntersuchung empfiehlt die PD der Stadt Waren (Müritz), das Projekt weiterhin im Rahmen eines ÖPP-light-Modells als Forfaitierungsvariante umzusetzen. Der Wirtschaftlichkeitsvorteil liegt bei ca. 7,26 % gegenüber der Eigenrealisierungsvariante und wird durch die Sensitivitätsanalyse gestärkt.

Das Gutachten und die Daten wurden durch PD – Berater der öffentlichen Hand GmbH erstellt. Jetzt müssen sich Stadtverwaltung und die Stadtvertreter von Waren (Müritz) zum Bau einer Schwimmhalle in Waren (Müritz) positionieren.