Mit der Aktualisierung der aus dem Juni 2018 erstellten Wirtschaftlichkeitsuntersuchung für eine Schwimmhalle in Waren (Müritz) wurden die Anforderungen und die Kosten aktualisiert. Die Aktualisierung bezieht sich auf die sogenannte „Variante 2“ aus der Untersuchung aus dem Jahr 2018, in der ein Schwimmer-Becken mit sechs Bahnen, statt vormals vier Bahnen vorgesehen ist. Die wesentlichen Veränderungen der Annahmen sind insbesondere die Vergrößerung der Flächen um rund 35 Prozent. Die Vergrößerung des Raumprogramms wurde auf Wunsch der Stadtvertretung der Stadt Waren (Müritz) durchgeführt und betrifft die Wasserfläche (zusätzliches Thermalsolebecken) und die mittelbar mit der Wasserfläche verbundenen Flächen (Eingangsbereich, Umkleidebereich, Sanitärbereich und Ergänzungsbereich) sowie einen vergrößerten Saunabereich und ein gestiegenes Gastronomieangebot.

Diese Vergrößerung der Flächen sowie die zwischenzeitliche Preisentwicklung im Allgemeinen und in der Region („Mecklenburgische Seenplatte“) hat zu einer Erhöhung der Bau- und Betriebskosten geführt. In der Eigenrealisierungsvariante sind die Baukosten um rund 55 % bzw. 7,1 Millionen Euro auf knapp 20 Millionen Euro brutto gestiegen. Die Betriebskosten sind um rund 41 % bzw. ca. 340.000 Euro auf ca. 1,18 Millionen Euro brutto pro Jahr gestiegen. Einen weiteren Einfluss auf das Barwertergebnis und die Vorteilhaftigkeit der ÖPP-light- Forfaitierungsvariante hat das weiter gesunkene allgemeine Zinsniveau. Aktuelle ÖPP-Angebote plausibilisieren diese Beobachtung und lassen Bauzwischenfinanzierungszinsen (auch durch den privaten Partner) in Höhe von 1,0 bis 1,5 % pro Jahr erwarten. Die grundsätzliche Empfehlung der Untersuchung aus 2018, ein ÖPP-light-Forfaitierungsmodell umzusetzen, bleibt bestehen. Der Barwert der ÖPP-light-Forfaitierungsvariante über 25 Jahre Betrieb beträgt rund 57 Millionen Euro. Somit kann ein Wirtschaftlichkeitsvorteil von rund 7,3 % gegenüber der Eigenrealisierung erwartet werden. Die angenommene Haushaltsbelastung beträgt bei der ÖPP-light-Forfaitierungsvariante im ersten vollen Betriebsjahr (2025) 2.158.786 Euro brutto (inkl. Risikokosten).

Im direkten Vergleich mit den Zahlen 2021 und 2018 ergeben sich folgende Änderungen:

• Gesamtfläche BGF 5.789 m² von ursprünglich 4.270 m²
• Gesamtbruttobaukosten Eigenrealisierung 19.899.000 Euro 12.784.000 Euro
• Gesamtbruttobetriebskosten Eigenrealisierung p.a. 1.178.100 Euro von ursprünglich 836.000 Euro p.a.
• Jährliche Haushaltsbelastung ÖPP-light Forfaitierungsmodell (im ersten vollen Betriebsjahr) Erhöhung auf 2.158.660 Euro p.a. von ursprünglich 1.444.510 Euro p.a.
• Barwert ÖPP-light Forfaitierungsmodell 57.221.750 Euro von angesetzten 35.604.229 Euro aus dem Jahr 2018

Die Stadt Waren (Müritz) beabsichtigt, ein Hallenschwimmbad auf einem noch festzulegenden, städtischen Grundstück zu bauen. Im Zuge einer ersten Grundlagenermittlung wurde im Jahr 2018 durch die PD eine vorläufige Wirtschaftlichkeitsuntersuchung für das Projekt erstellt. Dieser Untersuchung lag ein erarbeiteter Raumprogrammvorschlag zugrunde. Dieser sah eine Nutzungsfläche (NUF) von 1.565 m² bzw. eine Brutto-Grundfläche (BGF) von ca. 3.200 m² in der sogenannten Variante 1 mit 4 Bahnen und ca. 4.270 m² Brutto-Grundfläche in einer Variante 2 mit 6 Bahnen vor. Nach der Erstellung der vorläufigen Wirtschaftlichkeitsuntersuchung (siehe Bericht vom 26. Juni 2018), die die Eigenrealisierungsvariante mit gewerkeweiser Vergabe der Planungs- und Bauleistungen mit einer ÖPPlight- Forfaitierungsvariante als alternative Beschaffungsvariante für das Projektvorhaben vergleicht, hat die Stadt Waren (Müritz) den Bedarf in den letzten beiden Jahren weiterentwickelt und konkretisiert. Da die Stadt Waren (Müritz) das Bauvorhaben weiterhin gegebenenfalls unter Lebenszyklusaspekten planen, bauen, betreiben und finanzieren lassen möchte und die öffentlich private Partnerschaft weiterhin als Beschaffungsvariante in Betracht zieht, wurde die PD gebeten, die bestehende Wirtschaftlichkeitsuntersuchung auf Grundlage des geänderten Bedarfs im Speziellen und der aktuellen Marktsituation im Allgemeinen zu aktualisieren. Der geänderte Bedarf (im Vergleich zu den Bedarfsannahmen der Wirtschaftlichkeitsuntersuchung vom Juni 2018) sieht nun zusätzlich ein Thermalsolebecken, einen Saunabereich sowie ein ausgeweitetes Gastronomieangebot vor. Darüber hinaus wurde sich für die Variante 2 (Umsetzung des Vorhabens mit sechs Bahnen im Schwimmer-Becken) entschieden. Die überschlägig dafür zu bauende Brutto-Grundfläche beträgt rund 5.800 m². Der vorliegende aktuelle Bericht dokumentiert in Ergänzung zum Bericht aus Juni 2018 einerseits die geänderten Annahmen und Rahmenbedingungen und stellt andererseits das damit verbundene, neue Ergebnis – der vorläufigen Wirtschaftlichkeitsuntersuchung – des angestrebten Neubauprojektes dar.

Aufbau der Datengrundlage

Die geänderten Annahmen und Rahmenbedingungen für die Beschaffungsvarianten bzw. deren Berechnungen beruhen auf den folgenden Informationen, Dokumenten und Unterlagen:

• Abstimmungstermin zum geänderten Bedarf der Stadt Waren (Müritz) am 03.11.2020 per Videokonferenz
• Geändertes Raumprogramm, erstellt durch Pfaller Ingenieure (Stand: 08.02.2021) (Nachunternehmer der PD)
• Geänderte Kostenprognose zu Bau- und Nutzungskosten, erstellt durch Pfaller Ingenieure (Stand: 08.02.2021) auf Basis des geänderten Raumprogramms bzw. der geänderten Anforderungen an das Raumprogramm
• Planungs-, Bau-, Finanzierungs-, Betriebs- und Instandhaltungs- und Transaktionskostenannahmen auf Basis von Kennwerten (u. a. BKI 2020, Baukosteninformationszentrum) abgerechneter Projekte sowie Erfahrungswerten und Datenbanken der Berater

Flächenannahmen

Im Vergleich zum angesetzten Raumprogramm der Wirtschaftlichkeitsuntersuchung aus dem Jahr 2018 sind der nun zugrunde liegenden Aktualisierungsuntersuchung zusätzliche Bedarfsanforderungen in Form eines Thermalsolebades, eines Saunabereichs und eines vergrößerten Gastronomiebereichs hinzugefügt worden. Diese zusätzlichen Bedarfsanforderungen haben unmittelbar eine Auswirkung auf das Raumprogramm zur Folge. Die weiteren Flächen (Eingangsbereich, Umkleidebereich, Sanitärbereich und Ergänzungsbereich) stehen mit der Größe der Wasserfläche im Zusammenhang und sind daher ebenfalls anzupassen. Die Berechnung der Brutto-Grundfläche erfolgt analog zur Berechnung aus 2018 mittels prozentualen Abschätzungen in Bezug auf die ermittelte Raumprogrammnutzfläche gemäß BKI. Der Anteil der Nutzungsfläche an der Brutto-Grundfläche hat sich dabei leicht erhöht. Die aktualisierte Flächenaufstellung (gemäß aktuellem vorgeschlagenem Raumprogramm) ist nachfolgend in Tabelle 2 dargestellt und vergleicht diese mit den Annahmen der Untersuchung aus dem Jahr 2018.

Aus der geplanten Wasserfläche von 560 m² wurden jetzt 710 m², der Bereich des Sportbeckens umfasst 1.820 m² anstelle der 1.450 m² für vier Schwimmbahnen. Nie gesamte Nutzungsfläche steigt von 4.274 m² auf 5.789 m².

Baukostenannahmen

Die geänderten Baukosten der Eigenrealisierung sind einerseits auf das geänderte Raumprogramm (+ 36 % BGF Flächenzuwachs) und andererseits auf die allgemeine Baupreisentwicklung (+ 8 % zwischen 2018 und 2020) und auf den geänderten Regionalfaktor (+ 8 % zwischen 2018 und 2020) zurückzuführen. Darüber hinaus wurde in dieser Aktualisierung die Wärmeversorgung über das lokale Fernwärmenetz der Stadt Waren (Müritz) berücksichtigt. Hierdurch erhöhen sich die Kosten für die Herstellung eines Fernwärmeanschlusses (KG 200) in Abstimmung mit der Stadt Waren (Müritz) um 100.000 Euro. Gleichzeitig entfällt die Notwendigkeit, eine Wärmeversorgungsanlage (KG 420) zu errichten, was zu einer entsprechenden Kostenreduzierung führt. Die geänderten Kosten wurden auf Grundlage der aktuellen BKI aus 2020 durch den technischen Berater Pfaller Ingenieure prognostiziert. Die PD bittet um Beachtung, dass sich die einschlägige Norm (DIN 276) in der Zwischenzeit geändert hat und es daher zu einer Abwandlung von Begrifflichkeiten gekommen ist. Die Gesamtkosten sind von 12.784.000 Euro auf 19.899.000 Euro gestiegen.

Betriebskostenannahmen

Die zugrunde gelegten Grundannahmen zur Wasser- und Raumtemperatur, zu den Betriebszeiten und zur Frischwasserzufuhr wurden beibehalten. Die Wassertemperatur des neu hinzugekommenen Thermalsolebeckens fließt nicht in die Berechnung ein, da davon ausgegangen werden kann, dass kein Aufwärmen der Thermalsole notwendig ist.5 Die geänderten Kostenannahmen sind zum einen auf das geänderte Raumprogramm (Mehrflächen) und zum anderen auf allgemeine Preisentwicklungen zurückzuführen. Die Verbrauchskosten (Wasser, Strom) wurden auf Grundlage der auf der Webseite der Stadtwerke Waren abrufbaren Preise ermittelt. Der Preis für Wasser ist gültig seit 2019, für Strom seit 2021. Die Kosten für Fernwärme wurden auf Grundlage des durch die Stadt Waren (Müritz) übermittelten Grund-, Mess- und Arbeitspreises6 berechnet. Der überschlägig ermittelte Wärmebedarf des Neubaus beträgt ca. 810 MWh/a. Die neu angenommenen Betriebskosten belaufen sich auf jährlich 1.178.100 Euro pro Jahr. Für die vier-Bahnen-Schwimmhalle wurden 2018 insgesamt 836.000 Euro Betriebskosten angesetzt.

Erlöse

Der konservative Ansatz für die Generierung von Erlösen, der in der Wirtschaftlichkeitsuntersuchung von 2018 angesetzt wurde, wird grundsätzlich beibehalten. Es ist jedoch zu berücksichtigen, dass das vergrößerte Angebot an Attraktionen (Thermalsolebecken und Saunabereich) und im Gastronomiebereich a) zu höheren Besucherzahlen führen kann und b) möglicherweise einen höheren Eintrittspreis rechtfertigen könnte. Der vergrößerte Gastronomiebereich soll verpachtet werden. Hierfür wurde auf Grundlage von Vergleichsobjekten eine Pachtgebühr in Höhe von 2.000 Euro monatlich angesetzt. Darüber hinaus sind (wie auch auf der Ausgabenseite) die allgemeinen Preissteigerungen berücksichtigt worden. Im Ergebnis werden in Abstimmung mit der Stadt Waren (Müritz) Annahmen bezüglich der Erlöse getroffen. Demnach könnten aus Eintrittsgeldern und Verpachtung der Gastronomie jährlich 297.200 Euro eingenommen werden.

Haushaltsbelastung für die Stadt Waren (Müritz)

In den Jahren 2021/2022 jeweils 240.000 Euro. 2023 werden 693.882 Euro, im Folgejahr 1.437.152 Euro und für 2025 insgesamt 2.158.660 Euro angesetzt. Das Haushaltsjahr 2025 stellt die Haushaltsbelastung der Stadt Waren (Müritz) im ersten vollständigen Betriebsjahr dar. Der Kapitaldienst setzt sich im ersten vollständigen Betriebsjahr aus 718.961 Euro Tilgung und 267.538 Euro Zinsen zusammen. Auf Basis der aktualisierten vorläufigen Wirtschaftlichkeitsuntersuchung empfiehlt die PD der Stadt Waren (Müritz), das Projekt weiterhin im Rahmen eines ÖPP-light-Modells als Forfaitierungsvariante umzusetzen. Der Wirtschaftlichkeitsvorteil liegt bei ca. 7,26 % gegenüber der Eigenrealisierungsvariante und wird durch die Sensitivitätsanalyse gestärkt.

Das Gutachten und die Daten wurden durch PD – Berater der öffentlichen Hand GmbH erstellt. Jetzt müssen sich Stadtverwaltung und die Stadtvertreter von Waren (Müritz) zum Bau einer Schwimmhalle in Waren (Müritz) positionieren.